居抜き?スケルトン?工事費は?飲食店開業に当って何がいいのか?

 
 
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スケルトン?居抜き?工事費は?飲食店の開業では

飲食店舗の工事費

 

飲食店の開業資金の中でも店舗物件取得費と、この内装などの工事費が一般的には大きな金額が掛かります。
今回はその工事費についてです。

店舗物件は、“スケルトン”か? “居抜き”か?

店舗物件を借りるときに“スケルトン”か“居抜き”かによって、店舗の工事費は大きく変わってきます。

居抜きとは

「居抜き」とは、もともと飲食店だった物件で、中身をそのまま使っていいよ。というもの。
 
 ”居抜き”の状態もさまざまです。
電気、ガス、水道の設備は整っているが、什器(冷蔵庫やガス台など)は無かったり、逆に、お皿や、グラスなどの小物までほとんど揃っていたり・・・。
 
もちろん気に入らないところは工事していいですし、いらないものは使わなくてもいいです。
ただ、いろいろと揃っている場合は、その分”造作譲渡費用”が掛かることが多いです。
造作譲渡費用とは設備や什器を買い取る費用ということです。
 
居抜きの店舗を借りる場合には、自分が始める飲食店のおおよそのメニューが頭の中でできていないといけません。
作る料理が決まっていないと、必要な調理器具が見えてきません。
 
なんとなく一通り揃ってそうだし・・・・では後々泣く羽目に・・・ということも。。
 
念願の飲食店での独立開業、実際に店舗を見に行ったりすると興奮して、その場ではちゃんと判断できなかったりするので、カメラで店舗の内装や外装、什器一つ一つ、店舗の周辺の写真を撮ったり、メモをとったり、不動産屋にあらかじめ用意していた質問をするなどして、データをしっかり持って帰ってから考えます。

スケルトンとは

“スケルトン”とは店舗用の物件ですが、全く何も無い状態のものです。
私が見た多くの物件は、コンクリートの床、コンクリートの天井にむき出しの配管・・・といった感じのものです。
なので一概に店舗といっても、飲食店、床屋、病院、雑貨屋など、居抜きの場合と違ってその用途は様々です。
 
どんなに小さなお店でも飲食店で独立開業する場合、1000万~1500万は掛かるというのが相場ですが、”スケルトン”の場合これは当てはまるかもしれません。
 
スケルトンの場合、電気、ガス、水道、空調といった設備から作らなければなりません。
これは業者によって多少の金額の差こそあれ、自分で工夫して安く押さえるということができるものではありません。
 
リフォーム業者さんいわく、“配管などの設備が一番お金が掛かる!”
設備に掛かる金額の相場は坪20万円ぐらいだそうです。

店舗のデザインと工事をどこに依頼するか?

店舗工事をする施工店によっても、工事費の額は変わってきます。
 
電気は電気屋さんに
ガスはガス屋さんに
水道は水道屋さんに
床やカウンターなど木の部分は木工屋さんに、
ガラスはガラス屋さんに
 
・・・・と、これから飲食店をやる人が自分で手配するのは大変ですね。
こういうことを、ひとまとめに手配して工事を行ってくれるのが工務店などの施工会社です。
 
それから、デザイン。
これがなかなか素人には難しいところです。
イメージはあるんだけど・・・形にするのが・・・と言う方も多いと思います。
 
店舗のデザインと実際に工事をする施工会社をどうするのか?を考えます。

スケルトン物件の場合

スケルトンの物件の場合はデザインを考えるプロがいたほうが良いと思います。
施工会社は店舗専門、もしくは店舗をたくさん手掛けているところが良いです。
 
店舗を手掛けている施工会社では、デザイナーを抱えていたり、デザイナーを紹介してくれたりするので、まず、店舗の内装外装を手掛けている施工会社を探しましょう。
 
最低でも2,3社に見積もりを出してもらいます。
なんせ、初めてのことなので、相場が分かりません。
この見積もりは同じ内容、同じ条件で出してもらっても数十万~数百万違うこともあります。
 
それともうひとつ、店舗を作っている何人もの人と会って、話をするだけでも内装のいいアイデアだったり、いい仕入先ののことだったり、その地域の動向など、飲食店で独立開業するのに役に立つことを聞けます。
 
なるべく複数の会社に店舗物件を見てもらって、見積を出してもらうことをお勧めします。

居抜き物件の場合

ほとんどそのままでも営業できそうな居抜き物件であったとしても、キッチンが家庭用のガスコンロだったり、ちょっと気に入らない内装があったりした場合、少しいじる程度ですが、複数の業者から見積をとるべきです。
 
業者によって言うことが全然違う場合も珍しくありません。
借りる予定の店舗物件を見て、”あ~、これはこうして、これはああして・・・うーん、500万くらいかけてビシッと造ったほうがいいですよ!”
と言われたり、もう一つは物件を見て”あ~、何これだったら何もしなくていいんじゃないですか?このままで・・・”と言われたりします。
こういう違いも出てくるんですね。
 
向こうも商売なので必死です。
口車に乗せられないためにも、しっかりと、予算、工事箇所などを決めておき、”ここは工事した方がいいよ”と言われたら、別の業者に必要な工事なのかどうか聞くなどしましょう。

内装工事は施工会社によって、金額も仕上りも大きく変わってくる大事なポイント。
しっかり吟味してお願いする施工会社さんを決めてください。
 

 

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